发表于 2022-06-26 01:37
预缴土地增值税计税依据（最新土地增值税预征率）
一、预缴土地增值税的政策依据
1.纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补（《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条）
2.根据细则的规定，对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。因此，对纳税人预售房地产所取得的收入，当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预交，待办理决算后，多退少补；当地税务机关规定不预征土地增值税的，也应在取得收入时先到税务机关登记或备案。（财税字〔1995〕48号）第十四条
3.纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。（财法字〔1995〕006号）
二、预缴土地增值税计算
（一）预征的计征依据
1.一般计税
（1）土地增值税应税收入不含增值税销项税额
（2）销项税额=销售额×适用税率
（3）销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）（国家税务总局公告2016年第18号）
2.简易计税
土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
3.简化计算
为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算金，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：
土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税（国家税务总局公告2016年第70号）
（二）代收费用
对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。（财税字〔1995〕48号第六条）
（三）预征率
应预缴土地增值税=土地增值税预征的计征依据×预征率
“为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。对穗尚未预征或暂缓预征的地区，应切实按照税收法律法规开展预征，确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。”（国税发〔2010〕53号）第二条
根据上述规定，房地产开发企业在开盘预售环节取得的收入根据当地税务机关规定的不同类型房地产（普通住宅、非普通住宅、其他类型的房地产等）的预征率计算应预缴的土地增值税，保障性住房不预缴土地增值税。
三、预缴申报
（一）纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。
依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第十条
（二）根据条例第十条的规定，纳税人应按照下列程序办理纳税手续：
1.纳税人应在转让房地产合同签订后的七日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。
2.纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。
3.纳税人按照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税。
依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十五条
（三）房地产开发企业开发建造的房地产、因分次转让而频繁发生纳税义务、难以在每次转让后申报纳税的情况，源土地增值税可按月或按各省、自治区、直辖市和计划单列市税务局规定的期限申报缴纳。（国税函〔2004〕938号）
（四）土地增值税的纳税期限由各省、自治区、直辖市税务局根据当地情况制定。目前，多数地区土地增值税预征实行按月申报，但也有部分地区实行按季申报。比如上海就规定，房地产开发企业转让开发建造的房地产，土地增值税实行按季申报缴纳，纳税人应于季度终了之日起十五日内，申报并缴纳税款。
（五）对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。（财税〔2006〕21号）
（六）自2021年6月1日起，纳税人申报缴纳城镇土地使用税、房产税、车船税、印花税、耕地占用税、资源税、土地增值税、契税、环境保护税、烟叶税中一个或多个税种时，使用《财产和行为税纳税申报表》，纳税人新增税源或税源变化时，需先填报《财产和行为税税源明细表》。
热门故事
- 酒店会计分录大全（酒店账务处理实务全流程）
- 滞留票是什么意思（滞留的详细解释）
- 营业盈余计算公式（增加值中的营业盈余）
- 电子公章大小是多少（电子公章使用规定）
- 会计专业代码是多少（会计专业代码了解）
- 知道税额怎么算含税金额（含税金额的计算方法）
- 企业纳税信用等级查询（企业信用等级查询系统）
- 低值易耗品管理制度（低值易耗品管理制度及流程）
- 盈利能力指标分析有哪些（盈利能力分析的常用方法）
- 最新企业会计准则是哪一年（2021年新会计准则变化）
- 国际证书有哪些（盘点国家承认的26种证书）
- 盈利现金比率多少算好（盈利现金比率分析）
- 厂房折旧年限是多少年残值率（厂房折旧年限最新规定）
- 医疗健康管理公司注册要求（健康咨询公司注册条件）
- 社会统一信用代码证是什么（举例说明统一社会信用代码怎么填写）
- 个体工商户五级税率表怎么计算（2021年个体户核定征收的标准）
- 公对公怎么转账流程（公对公网上转账流程）
- 什么是规模经济效应（规模经济通俗解释）
最新故事
- 注册公司成本核算方法怎么写（注册公司税务核算方式）
- 利息资本化是什么意思（利息资本化通俗解释）
- 一般贸易进口需要交什么税（进口货物缴税流程）
- 固定资产会计分录怎么做（固定资产业务的账务处理分录）
- 个人所得税表格怎么填（5000以上扣税标准税率表）
- 增值税计税依据包括哪些（增值税的原理与计算方法）
- 营业执照怎样注销（营业执照注销流程）
- 工程公司税务筹划怎么做（商贸企业税务筹划方案）
- 增值税计提和缴纳会计分录（增值税不计提直接缴纳的分录）
- 郑州商标转让代理（商标转让流程）
- 代办公司注册要多少钱（代理注册公司费用）
- 什么是规模经济效应（规模经济通俗解释）
- 如何准备cfa考试（cfa金融分析师报考条件）
- 股权价值计算公式（公司股权价值评估方法）
- 什么叫投资回报周期（投资回报周期计算方法）
- 存款利息税什么时候取消的（存款利息税的有关规定）
- 深圳企业代理记账（深圳注册公司代办价格）
- 法人股东是什么意思（法人股东的意思解释）